Продаж землі – одна з найбільш топових тем, обговорюваних по всій країні. Те, що відкладали роками, от-от має відбутися. Тема резонансна і суперечлива, адже має багато противників.
Продавати можуть почати сільськогосподарські землі, які перебувають у державній, комунальній і приватній власності.
Першочерговими покупцями за нинішніх умов можуть стати теперішні орендарі. Якщо вони не «потягнуть» ціну або не виявлять бажання – інші користувачі.
По чім земля?
Важливим аспектом у продажу, що непокоїть як потенційних продавців, так і покупців, – це ціна землі.
Варіантів її можливого вираховування багато. Один із них – вираховування з ренти, яку приносить земельна ділянка: визначається з урахуванням грошової суми, що приносить щорічний дохід.
Визначати за формулою:
ЦЗ = (ЗР:NБ)х100%,
де ЦЗ — ціна землі; ЗР — земельна рента; NБ% — норма банківського відсотка.
Наприклад, щорічна рента з 1 га землі становить 7000 гривень, а банкіри пропонують у середньому 10% річних. З огляду на це, 1 га коштуватиме в межах 70 000 гривень.
Розрахунки теоретичні, справжню ціну визначить ринок, і вона буде коливатись. Залежатиме від попиту, транспортних комунікацій, електромереж , інфляції, місця розташування, родючості тощо.
Щодо тенденцій, то експерти зазначають, що земля дорожчає з року в рік.
Середню ціну прогнозують, як уже зазначали, за 1 га – $2 500 (приблизно 70 000 гривень).
ЧИТАЙТЕ ТАКОЖ: Аграрії Чернігівщини протестують проти відкриття ринку землі (Фото)
Де на Чернігівщині землі найкращі і паї найдорожчі?
На сьогодні селяни або їхні родичі від землі отримують лише плату за землю, так звану оренду за паї. Про те, на скільки «пайові» виплати вплинуть на вартість землі, на якому етапі інвентаризація земель і де найкращі землі на Чернігівщині ЧЕline поцікавився в обласному представництві Держгеокадастру.
Спілкувалися із завідувачкою сектору взаємодії зі ЗМІ та громадськістю Головного управління Держгеокадастру в Чернігівській області Ніною Вакулік.
Скільки земель на Чернігівщині, які теоретично можуть почати продаватися з впровадженням ринку землі?
На території Чернігівської області обліковується майже 2,1 млн га сільськогосподарських угідь державної, комунальної і приватної форми власності, що становить 65% від загальної площі області, а це: рілля, перелоги, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища, які практично можуть бути об’єктами продажу в разі зняття мораторію на продаж. Звісно, що найбільшим попитом у сільському господарстві користується рілля, питома вага якої становить майже 45% від усієї площі сільськогосподарських угідь області.
Чи проведено облік земель?
Облік земель ведеться постійно, проте з розвитком сучасних технологій відбувається процес уточнення наявних площ. Так, протягом 2019 року буде завершено роботи з інвентаризації земель сільськогосподарських угідь державної форми власності. А вже наступного, 2020 року, Кабінет Міністрів України планує виділення коштів на проведення інвентаризації всіх земель державної форми власності.
Розкажіть про оцінку земель? У разі запровадження ринку землі чи вплине розмір оплати за пай на вартість землі? Якою може бути орієнтована вартість одного гектара землі?
Грошова оцінка земель, залежно від призначення та порядку проведення, може бути нормативною або експертною.
Нормативна оцінка використовується для визначення розміру земельного податку або орендної плати, а експертна проводиться з метою визначення вартості земельної ділянки.
Для розрахунку нормативної й експертної грошової оцінки використовують різні методики, визначені на законодавчому рівні, і, безперечно, залежно від категорії земель, місця розташування ділянок (у межах чи за межами населених пунктів), їх призначення, і величина грошових оцінок буде різна.
Скоріше за все, вартість землі залежатиме від розмірів виплат оренди за паї. Так само, як і розмір орендної плати після зняття мораторію на продаж землі буде зростати.
Кошти, які селяни зможуть отримати за свій пай, експерти прогнозують різні. Але точну відповідь на це запитання дасть лише вільний ринок.
Від чого сьогодні залежить розмір оплати за пай селянину?
На вартість сплати за пай впливають різні фактори, що залежать від форми оплати: у грошовому еквіваленті, натуроплатою чи відробітково; від наявного попиту на землю в конкретному регіоні; від наявного конкурентного середовища. Недарма народна мудрість каже, що на кожен товар є свій покупець. Слід зазначити, що, відповідно до Закону України «Про оренду землі», власник земельного наділу самостійно встановлює орендну плату, і якщо вона прийнятна для орендаря, то укладається договір оренди.
ЧИТАЙТЕ ТАКОЖ: Українська земля буде продаватися тільки для українців — міністр Милованов
У середньому по області плата за 1 га на рік становить 1,4 тис. грн. Найвищі показники оплати в Бахмацькому, Варвинському, Сосницькому районах – понад 2 тис. за 1 га; найменші у Городнянському, Семенівському районах – близько 400 грн за 1 га. Сама вартість земель залежить від складу агровиробничих груп ґрунтів.
Згідно з природно-сільськогосподарським районуванням, територія області потрапляє до складу Поліської Лівобережної та Лісостепової Лівобережної зон. Відповідно і ґрунти області різняться між собою, залежно від їх розташування, зокрема північніші поступаються південнішім. Проте застосування сучасної агротехніки, запровадження новітніх методів землеробства можуть компенсувати цю різницю.
Які розміри паїв селян Чернігівщини – де найбільші, де найменші, які середні?
На сьогодні по Чернігівській області розмір середньої частки (паю) становить 4,1 га. Сам розмір земельного паю залежить від наявних сільськогосподарських угідь, які перебували на обліку підприємства, і кількості його членів, які набули права на отримання земельного паю. Так, наприклад, у Семенівському, Прилуцькому, Ічнянському, Бобровицькому районах земельний пай коливається від 4,7 до 5,0 га; у Коропському, Ніжинському, Сосницькому районах – від 3,1 до 3,4 га, а в решті районів пай майже відповідає середньому по області.
Усі державні органи, що відповідають за землю, зазначають: готові до будь-яких рішень центральних органів влади. Тому тема продажу землі – питання суто політичне, яке має визначити кому, коли, за яких умов і за скільки продаватимуть.
Скільки ж коштує земля за кордоном?
Якщо в нас експерти прогнозують у середньому 2500 доларів за гектар, то в Європі, до якої ми крокуємо, фігурують зовсім інші суми. Так, за даними мережі інтернет, у середньому вартість землі, наприклад, в Угорщині становить $4000, Естонії – $5000, Румунії – $6000, Польщі – $11 000. Найдорожчими вважають землі Нідерландів і Швейцарії, де ціни сягають $63 700 і $70 000 за гектар, відповідно.
Заборонено продавати землю, наприклад, в американському штаті Айова, Канаді, а також в Ізраїлі: там лише дозволено брати землю в довгострокову оренду – до 50 років.
У багатьох європейських країнах відчуження землі дозволяється за певних обмежень. Наприклад, у Польщі переважно практикують сімейні фермерства, які обробляють близько 80% земель. Максимальна площа ділянки для одного власника – 500 га.
У Данії покупці землі повинні прожити останні вісім років у сільській місцевості та займатися тільки фермерством. Продавати землю дозволяється лише для потреб фізичних осіб – фермерів (ліміт – до 150 га).
Що ж чекатиме Україну – побачимо зовсім скоро.
Отримуйте оперативні новини Чернігівщини – підписуйтеся на наш Telegram-канал – https://t.me/CheLineTv
